افزایش خانه با طرح‌های دولت در ایران
از زمانی که انسان‌ها از غار خارج شده و به زندگی اجتماعی در روستاها در کنار رودها و چشمه‌ها روی آورده‌اند تا سبک زندگی نسل امروز، ساخت مسکن و تأمین سرپناه همواره دغدغه اصلی انسان‌ها بوده‌است. تأمین مسکن نیاز اساسی هر انسان و خانواده‌اش است که فقدان آن می‌تواند اثرات منفی بر سایر جنبه‌های زندگی برجای گذارد. اما چگونه است که افزایش تعداد خانه، منجر به خانه‌دار شدن افراد نمی‌شود و معضل مسکن را حل نمی‌کند؟ در این مقاله به شرح موضوعاتی می‌پردازیم که روند ساخت خانه را طی چند دهه اخیر در بر می‌گیرد و به بررسی مشکلاتی می‌پردازد که باعث می‌شود علیرغم افزایش تعداد خانه، مسکن همچنان یکی از مشکلات و معضلات زندگی امروزی باشد. همچنین عوامل تأثیرگذار بر افزایش قیمت مسکن و برنامه‌های ساخت و افزایش تعداد خانه بررسی و بحث می‌شوند. بنابراین اگر شما نیز معضل تأمین خانه دارید یا در حوزه املاک‌ومستغلات به فعالیت مشغول هستید، مطالعه این مقاله به شما پیشنهاد می‌شود. با ما همراه باشید!
روند افزایشی ساخت خانه طی دهه‌های گذشته
منحنی وضعیت مسکن طی دهه‌های گذشته
طی 100 سال گذشته، تأمین مسکن بخش مهمی از درآمدهای خانواده‌ها را به خود اختصاص داده‌است. از زمان پهلوی اول که 75 درصد جمعیت 22 میلیون نفری ایران ساکن روستاها بوده‌اند و رشد بی‌رویه مهاجرت به کلان‌شهرها رخ نداده‌بود تا دهه 40 و 50 شمسی که سیل عظیمی از مهاجرت از روستا به شهر اتفاق افتاد، بنابر تأمین نیاز مسکن، شاهد افزایش تعداد خانه بوده‌ایم.
مسکن کالایی است که بر دیگر بخش‌های اقتصادی کشور تأثیرگذار است و همواره دچار رونق و رکود می‌شود. در دوره‌های رونق معاملاتِ مسکن، همواره شاهد جهش رشد قیمت هستیم.
افزایش آرام رشد قیمت مسکن طی زمان، مسأله‌ای است که کنترل آن خارج از توان دولت‌هاست؛ زیرا در اصول و قوانین علم اقتصاد، عرضه و تقاضای هر کالا فاکتور مهمی محسوب می‌شود که تأثیر مستقیمی بر رشد قیمت و نوسانات آن دارد. از دیگر عوامل می‌توان به تورم، نقدینگی موجود در بازار، قدرت خرید، قیمت زمین و مصالح ساخت خانه و دستمزدها اشاره نمود.
بنابراین افزایش تعداد خانه لزوماً منجر به خانه‌دارشدن افراد نمی‌گردد. افزایش قدرت خرید مردم در حوزه مسکن، نیاز به برنامه‌ریزی‌های ریشه‌ای و کلان دارد. در حقیقت زمانی می‌توانیم شاهد رونق بازار مسکن باشیم که بازدهی مسکن(شاخص رشد قیمت مسکن) بیش از بازدهی بازارهای موازی(شاخص رشد قیمت کل بازار) باشد.
بیشترین آمار افزایش تعداد خانه ساخته‌شده پس از انقلاب
آمارها حاکی از آن هستند که میزان مسکن‌های بادوام ساخته‌شده در سال 55 یک درصد بوده‌اند و در سال 95 به رشد 57 درصدی رسیده‌اند. بنابراین با توجه به آمار کل مسکن‌های موجود در سال 95 که بالغ بر 22.8 میلیون واحد بوده‌است و با توجه به آمار سرشماری نفوس و مسکن که تعداد کل خانوارهای کشور را 24.1 میلیون خانوار برآورد کرده‌است، شاهد کمبود 1 میلیون و 400 هزار واحد مسکونی هستیم. مطابق آمارها، بیش از 100 هزار خانوار در منازلی شبیه به آلونک زندگی می‌کنند و فاقد خانه مناسب هستند. پس می‌توان گفت افزایش تعداد خانه و ساخت آن نتوانسته است معضل مسکن را حل کند. این در حالی است که امروزه واحدهای خالی زیادی نیز وجود دارند. بنابراین مشکل از آنجا شروع می‌شود که علیرغم ساخت خانه و افزایش تعداد خانه، امکان خرید مسکن وجود ندارد و در این میان هم آژانس‌های املاک متضرر می‌شوند و هم مردم فاقد خانه مناسب هستند.
معضل مسکن علیرغم افزایش تعداد خانه
آمارها نشان می‌دهند که علاوه بر 22.8 میلیون واحد مسکونی موجود که در سال 1395 سرشماری شده‌اند، طبق ارزیابی سال 1390، بالغ بر 1 میلیون 663 هزار واحد مسکونی خالی وجود داشته‌است که در سال 1395 به رشد 55.5 درصدی یعنی تعداد 2 میلیون 587 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه رسیده‌است. این آمار حاکی از آن است که با توجه به آمار گفته‌شده در سطور بالا در رابطه با تعداد کل خانوارهای ایرانی، ما نه تنها با کمبود مسکن مواجه نیستیم، بلکه در رابطه با میزان واحدهای ساخته‌شده موجود، بالغ بر 1 میلیون و 200 هزار واحد بیش از نیاز جامعه در اختیار داریم. بنابراین معضل نداشتن خانه علیرغم افزایش تعداد خانه را باید در جای دیگری جست. این مشکل از آنجا ناشی می‌شود که مردم به ملک و بازار مسکن به دیده یک سرمایه‌گذاری امن و مطمئن نگاه می‌کنند که برتر از هرگونه سرمایه‌گذاری در سایر بازارها است. به نظر می‌رسد قراردادن مالیات بر دارایی که حاصل تفاضل قیمت خانه خریده‌شده با قیمت کنونی ملک است، می‌تواند منجر به رونق بازار مسکن و خانه‌دار شدن افراد شود.
بررسی وضعیت مسکن از سال 55 تا 95
با توجه به جمعیت 33.3 میلیون نفری سال 55 که میزان خانوارها 6 میلیون و 700 هزار خانوار برآورد شده‌بود و 5 میلیون و 300 هزار واحد مسکونی در این سال وجود داشت که شاهد کمبود 1 میلیون و 400 هزار واحد مسکونی بوده‌ایم و همچنین با توجه به آمارهای کل خانوار و واحدهای مسکونی سال 95 که همین میزان کمبود را نشان می‌دهد، می‌توان به این نتیجه دست‌یافت که سرانه مسکن در سال 55 به اندازه 0.79 درصد و در سال 95، به میزان 0.94 درصد بوده‌است. هر اندازه این عدد به 1 نزدیک‌تر شود، نشان‌دهنده این است که به ازای هر خانوار یک مسکن وجود دارد. بنابراین در سال‌های بعد از انقلاب شاهد افزایش تعداد خانه بوده‌ایم که در راستای افزایش جمعیت صورت گرفته، اما ناکارآمدی برنامه‌های مدون در طی سال‌های اخیر منجر به رکود بازار مسکن، کاهش قدرت خرید و در نتیجه معضل تأمین مسکن گردیده‌است. بر اساس آمار سال 1395، در سال‌های پس از انقلاب، اجاره‌نشینی رشد 31 درصدی داشته است که کمترین آمار آن مربوط به سال 1365 معادل 14 درصد جمعیت کل خانوارهای ایرانی و بیشترین آن مربوط به سال 85 با رشد 25 درصدی و آخرین حد آن مربوط به سال 95 با رشد 31 درصدی است.
بررسی طرح‌های دولت در مورد تأمین مسکن
گرچه طی سال‌های پس از انقلاب شاهد رشد ساخت‌وساز و افزایش تعداد خانه بوده‌ایم اما مشکل مسکن همچنان وجود دارد و لازم است بدانیم دولت جدید چه تدابیری برای رفع معضلات موجود اندیشیده‌است. دولت فعلی اعلام کرده‌است که برای عبور از بحران مسکن قصد دارد طی 4 سال آینده به ساخت 1 میلیون واحد مسکونی اقدام نماید و از این طریق رابطه معقولی بین عرضه و تقاضا به وجود آورد. در شرایطی که بازار دارای رکود عمیق و شرایط موجود بسیار حساس است، ایده بلندپروازانه و جاه‌طلبانه دولت برای ساخت 300 هزار واحد مسکونی در سال، نامعقول و محقق‌نشدنی به نظر می‌رسد که پشت صحنه نیاز مسکن را لحاظ نمی‌کند. بیان این موضوع و محقق‌کردن آن، نیازمند تحلیل‌های عمیق‌تر است تا بررسی شود که این هدف دستیافتنی است یا خیر؟ بنابراین لازم است موانع مهم عدم تحقق این ایده و راه‌کارهای مفید جهت از بین بردن موانع و مشکلات به خوبی بررسی و آنالیز شوند.
نتایج تحقیقات قبلی در حوزه مسکن نشان داده‌اند که الزاماتی از جمله الزامات کالبدی، اقتصادی، زیست‌محیطی، فنی و مدیریتی لازم هستند تا معضل مسکن برطرف شود. چنانچه این موانع برطرف گردند، افرادی که در حوزه ساخت‌وساز و بازار مسکن فعالیت دارند از جمله سازندگان، مالکان زمین، واسطه‌ها، خریداران و فروشندگان، با اطلاع از کم‌وکیف شرایط می‌توانند در تحقق آرمان برطرف‌نمودن مشکل مسکن کمک‌رسان باشند.
بنابراین به نظر می‌رسد اولین چالش در حل معضل مسکن، عدم وجود سازماندهی و برنامه‌ریزی مدون و منسجم است. ناموفق بودن سیاست‌های اتخاذ و اعمال شده نه تنها به رکود ساخت‌وساز و افزایش قیمت مسکن دامن زده‌است که موجب افزایش بی‌رویه قیمت مسکن و اجاره بهای مسکن‌های اجاره‌ای نیز شده است.
در این میان لازم است طرح جامع مسکن در کنار سایر بخش‌های اقتصادی از جمله صنعت، کشاورزی و ارتباطات لحاظ شود. از اینرو افزایش تعداد خانه لزوماً منجر به رفع مشکل نمی‌شود. تنظیم بازار مسکن، وضع مالیات بر دارایی، جلوگیری از بیراهه‌رفتن منابع اقتصادی، پیشگیری از سوءاستفاده دلالان و سودجویان در کنار برنامه‌های مدون و مبتنی بر حقیقت و شرایط موجود جامعه امروز با توجه به نیازها می‌تواند منتهی به رفع مشکل مسکن شود. طرحی که هم اکنون در دولت در دست بررسی است شامل انجام اقداماتی به شرح زیر است:
- واگذاری زمین به مدت 99 سال در شهرهای کوچک
- حمایت دولت از سرمایه‌گذاران خارجی برای ورود تکنولوژی‌های جدید صنعتی در حوزه ساخت مسکن به منظور کاهش قیمت تمام‌شده
- حمایت دولت از ساخت‌وسازهای شهرهای کمتر از 500 هزار نفر به منظور حذف قیمت تمام‌شده زمین و تشویق مردم به مهاجرت از کلان‌شهرها به شهرهای کوچک
- امکان خرید مسکن برای اقشار کم‌درآمد به وسیله طولانی‌کردن زمان بازپرداخت تسهیلات با کارمزد کم(حداقل 30 سال)
- به وجود آوردن بازار ثانویه رهن برای تأمین پرداخت تسهیلات از کانال بانک‌های عامل
- کمک‌گرفتن از تعاونی‌های حرفه‌ای ساخت مسکن برای دست‌یابی به الگوهای مصوب
- کمک‌گرفتن از سایر نهادها و مؤسسات دولتی و غیردولتی مرتبط با مسکن از جمله تولیدکنندگان مصالح ساختمانی، شرکت‌های تأمین‌کننده خدمات روبنایی از جمله آب‌وفاضلاب، گاز، آموزش‌وپرورش و سایر ارگان های مشابه
- کاهش قیمت تمام‌شده مسکن، اعطای وام‌های مناسب و اجاره‌های 99 ساله منازل مسکونی به اقشار کم‌درآمد
